¿Sus inquilinos no le pagan la renta de alquiler? Le explicamos todo lo que debe saber sobre el procedimiento de desahucio. Plazos, requisitos, etc.
El procedimiento de desahucio por impago de rentas en alquiler ha sufrido una importante reforma legislativa. Dicha reforma ha pretendido acortar los plazos para que los propietarios pudieran recuperar su vivienda, a la vez que ha simplificado los trámites necesarios para alcanzar tanto una sentencia como si es menester el desalojo forzoso del inquilino moroso.
Vamos en este artículo a explicar de manera sencilla y ordenada el procedimiento de desahucio paso a paso.
Demanda de desahucio
El procedimiento de desahucio se inicia con una demanda, que deberá ir firmada tanto por abogado como por procurador.
En dicha demanda se deberá aclarar si se desea únicamente el desahucio, esto es, la salida de la vivienda de los ocupantes actuales, o además se reclaman las rentas y cantidades asimiladas que se puedan adeudar. Se deberá indicar, en este segundo caso, que la reclamación se extiende a cualquier impago que se produzca durante la tramitación del procedimiento judicial..
Se acompaña a la demanda usualmente:
- El contrato de alquiler debidamente firmado por las partes
- Los recibos impagados. Es importante acompañar recibos por cada renta impagada, firmados por el propietario. Se han de aportar incluso si la renta se venía abonando mediante transferencia.
- Facturas de gastos, servicios e impuestos que por ley o por contrato debería haber abonado el arrendatario y en cambio han tenido que ser satisfechos por el propietario.
- Si se ha enviado al inquilino -y en su caso, también al avalista- requerimiento de pago, se ha de anexar también con la demanda de desahucio. De no hacerlo así, el inquilino podrá enervar la acción, esto es, pagar lo que deba y quedarse en la vivienda.
Admisión y requerimiento
Cuando el juzgado recibe la demanda de desahucio, emite un documento en el cual la admite a trámite, y requiere al inquilino para que o bien conteste a la demanda en un plazo de diez días hábiles si considera que no debe la cantidad reclamada, o bien abandone la vivienda y abone lo que deba.
Asimismo se fija en este documento la fecha en que se celebrará el juicio y la que se reserva para el lanzamiento del arrendatario para el caso de que éste ni demuestre no deber los importes reclamados ni abandone por su pie antes el piso.
Es importante entender que el procedimiento de desahucio es modular. Quiero decir con esto que si un elemento del proceso no se hace necesario, no se lleva a cabo.
Lo verán más claro en un segundo.
Procedimiento de desahucio sin oposición
Supongamos que una vez recibida la demanda el inqulino paga o bien se limita a dar la callada por respuesta. En función del tipo de actuación que el arrendatario lleve a cabo, el procedimiento de desahucio se adaptará.
Así, en caso de que el inquilino pague lo que debe y entregue las llaves, se dictará sentencia directamente, se entregará el dinero al propietario y quedarán los autos pendientes únicamente de tasar las costas procesales.
Si el deudor no realiza gestión alguna durante el plazo en que es requerido, o no comparece con abogado y procurador, se suspenderá igualmente el juicio y se dictará sentencia dando por rescindido el contrato, fijando la cantidad que el arrendatario ha de pagar y recordando la fecha en que la comisión judicial irá al lanzamiento para el caso de que aquél no abandone antes por sus propios medios y voluntad la vivienda.
Procedimiento de desahucio con oposición
Si el inquilino comparece en plazo con abogado y procurador, oponiéndose a la demanda, sí se celebrará el juicio programado.
Existió durante años una corruptela por todos sabida que consistía en que el deudor comparecía en el juzgado y pedía que se paralizaran las actuaciones mientras le era concedido un abogado de oficio. Con ello conseguía demorar la sentencia y el desahucio durante meses, y de hecho cuando le otorgaban el abogado gratuito ni acudía a aceptarlo.
Por suerte, en la mayoría de juzgados actualmente ante esta tesitura se suele requerir a los colegios de abogados correspondientes para que aporten un abogado de oficio que se haga cargo de la defensa antes de la fecha prevista para el juicio.
Formas de finalizar un desahucio
Como decía antes, el procedimiento de desahucio es modular y se adapta a los movimientos procesales que hagan las partes, y sobre todo a los que lleve a cabo el inquilino.
Veamos los supuestos más frecuentes, ordenados de «mejor escenario» a «máxima complejidad»:
- El deudor cuando recibe la demanda comparece, reconoce la deuda, la paga y entrega la llave en el juzgado antes del día señalado para el lanzamiento. En este caso no es necesario ni celebrar juicio, ni interponer demanda ejecutiva ni llevar a cabo el lanzamiento. Todo lo más, el proceso continúa para fijar las costas procesales e intereses que deberá asumir el deudor.
- El deudor reconoce la deuda y se va de la vivienda, pero no paga las rentas de alquiler adeudadas. Así las cosas, se dicta sentencia estimatoria sin celebrar juicio, pero será preciso interponer una demanda de ejecución de la sentencia para proceder al embargo del arrendatario.
- Si el inquilino no abandona la casa voluntariamente (con independencia de que haya pagado o no) se mantendrá la fecha de lanzamiento. Ese día, una comisión judicial (el letrado de la administración de justicia, un agente judicial y el procurador del propietario) acudirá al domicilio alquilado a fin de desalojar a los ocupantes. Si estos se resisten, podrán acudir las fuerzas del orden. También suele ser necesaria la intervención de un cerrajero en los casos en que la casa esté vacía o nadie abra.
- En la mayoría de ocasiones, además, el deudor no abona voluntariamente las rentas de alquiler debidas. En estos casos es necesario presentar un escrito ejecutando la sentencia. Se abre entonces un segundo procedimiento en el que se pasa a trabar embargo sobre todos los bienes e ingresos del inquilino moroso.